分析：上海房价走势
上海房价走势， 进入2004年以来，有关上海房价走势的争论一直不绝于耳，在年初由新浪网举行的“2004上海房价走势”调查中，在10818名受访者中，42.25％的人看跌，40.44％的人看涨，17.3％的人看平,由这次调查可见看涨看跌者势均力敌，多空双方分歧进一步加大。但是2004年的上海房价却没有因为人们的分歧而举步不前，仅2004年一季度，上海商品房销售均价再次比去年同期上涨28.3%，突破7000元/平方米大关。甚至04年10月底的加息也没有能够阻止其上涨的步伐，在加息之后，房子似乎更好销了，房价似乎涨的更快了。
上海房价无论是上涨还是下跌，归根到底受制于市场的需求和供给，受制于国家和上海市的经济政策。本文将从这两个方面对上海房价走势进行分析。
（一）需求
对住房需求影响较大因素主要有人口、收入、动拆迁、金融支持、房产投资投机等。本文也主要从这五个方面进行分析。
1、人口
至2003年底上海共有户籍人口1341.77万人，合486万户；同时还有外来人口498.79万人；以及沪工作、居住的港澳台、境外常住人员7.29万人。以上三项合计1847.85万人，如此众多的人口，构成了上海房地产需求的最基本力量。
2000——2003年四年中，共有38.53万对新人登记结婚；同期有24.64万名婴儿出生。此外还有70.65万人从中国其他地方迁入上海，这部分人及其家庭对住房的需求是现实的并且是比较强烈的。
1980——1985年六年间，上海市平均出生率高达2.04％，六年间累计新增人口143.72万人，经过20多年的成长，这143.72万人已陆续进入结婚生育年龄。他们将是上海住房的潜在需求者。
上海目前已进入低生育率并且高龄化加速的时期，但是上海对全国乃至世界的吸引力正逐步加大，可以预计在人口自然增长趋缓的同时，机械增长的速度将加快，总体来讲上海人口将逐步增长。
众多的人口以及上海自身对外来人口的巨大吸引力是维系上海住房市场持续增长的最根本因素。
2、收入
2003年上海GDP为6250.81亿元，按户籍人口人均GDP为46718元。在岗职工平均工资为27304元，城市居民家庭人均可支配收入14867元，其中高收入户为22011元，最高收入户为37658元。上海人均收入在全国名列前茅。
2004年上海财政收入突破千亿，达到1119.7亿元，同比增长24.5％；同时上海地域内创造财政收入3591.7亿元，同比增长27%；其中由上海市税务部门征收的税收为2325.1亿元，在全国也排名靠前。
有数据表明上海的房价收入比为9.9，远高于国际上3—6的数值。此外租赁价格与售价之比（简称租价比）与理论合理数值也存在较大差异。这些是上海房产发展的隐患。
不过总体来讲，上海居民收入持续攀升，为上海住房提供了大量的有效需求；而政府财力的增加，也为政府进行宏观调控，确保房价按照政府意图运行提供基本的物质保障。
3、动拆迁
由于世博会以及其他市政建设，2000年以来上海动拆迁力度正在加大，2001年-2003年，全市共核发房屋拆迁许可证1130张，批准拆迁居民27.6万户，拆除居住房屋建筑面积1501万平方米(其中二级旧里以下1292万平方米，占86%)。由于宏观调控原因，2003年底至2004年全年，动拆迁速度有所下降，不过由于世博会项目的实质性启动，动拆迁速度有提速的可能。此外，宏观调控已初见成效，并且宏观调控本身不是目的而是确保经济可持续增长的一种阶段性措施，加之宏观调控已持续一年，2005年的宏观调控即便是继续，力度也将趋于缓和。可以预计2005年上海市动拆迁规模将比2004年有较大幅度的增加。
动拆迁对房价走势的影响较大，一方面动拆迁费用的到位和动拆迁居民的购房将增大有效需求；另一方面动拆迁之后，新建筑物的落成将增大供给。此外动拆迁还是房地产市场的风向标，可以很好的反映政府的投资意图及发展重点。并且由于动拆迁而引发的财政投资将带来较大的乘数效应，能带动更多民间投资的跟进。
4、金融支持
上海已经是全国的金融中心，并且正在建设世界金融中心。良好的投资回报可以吸引全国乃至全世界的资金流入，而房地产是这部分资金的重要投资渠道。2003年上海中资金融机构各项存款余额达15275.41亿元，其中居民储蓄5103.15亿元；2003年上海中资金融机构各项贷款11182.21亿元，其中个人住房按揭贷款1709.13，加上公积金贷款346.39亿元，总额高达2055.52亿元。
由于个人按揭贷款有较好的收益并且安全性较高，上海各金融机构在这一市场上竞争非常激烈，开发出很多业务品种，也为此安排了充足的资金，能很好地满足购房者的贷款需求。
5、房产投资投机
本文不对房产投资与投机做明确区分，凡不以自主为目的的购房需求均被认为属房产投资投机。上海有较好的房产投资投机环境。这是因为：首先，上海有较好的投资投机文化；其次，上海金融服务比较发达；第三，房屋中介产业发达，能很好克服房产投资流动性较差的缺陷。这些都是中国其他地方尚不具备的。
上海市政府的公开数据表明上海房地产的投资投机比例达16.4％，不过业界普遍认为这一数据低估了房产投资投机比例。03年底—04年中期有关上海“温州炒房团”的报道并非空穴来风。此外加息之后，房地产价格不降反升，并且均价15000元/平米的房产销售量激增，有媒体估计“加息前后短短1个多月，就有大约10多亿元的海外资金通过各种渠道进入了上海楼市，大肆席卷均价过万元的高档房产”。“海外热钱涌入中国以赌人民币升值”的报道较多，并且这些“热钱”有很大一部分进入上海房地产市场。
如果这些“热钱”的确存在话，人民币升值，他们将变现离场；如人民币拒不升值，一定期间后他们也会斩仓出局。因此无论人民币是否升值，只要这部分“热钱”的确存在，都将对上海房产特别是高档房产产生较大的影响。
目前人民币面临着较大的升值压力，由于人民币与美元挂钩较为紧密，而美元目前正在主动贬值，造成人民币不仅没有升值，反而贬值，因此我国货币当局面临着更大的国际舆论压力。目前中国政府有关人民币汇率的政策已经有所松动。如果2005年美元继续疲软走势的话，人民币升值的概率是较大的。
通过对需求的分析，上海房价走势，上海房地产尤其是居住用房的需求基本上是健康和真实的。2005年内导致房价上升的力量要大于导致上海房价走势房价下跌的力量。
上海房价无论是上涨还是下跌，归根到底受制于市场的需求和供给，受制于国家和上海市的经济政策。本文将从这两个方面对上海房价走势进行分析。
（一）需求
对住房需求影响较大因素主要有人口、收入、动拆迁、金融支持、房产投资投机等。本文也主要从这五个方面进行分析。
1、人口
至2003年底上海共有户籍人口1341.77万人，合486万户；同时还有外来人口498.79万人；以及沪工作、居住的港澳台、境外常住人员7.29万人。以上三项合计1847.85万人，如此众多的人口，构成了上海房地产需求的最基本力量。
2000——2003年四年中，共有38.53万对新人登记结婚；同期有24.64万名婴儿出生。此外还有70.65万人从中国其他地方迁入上海，这部分人及其家庭对住房的需求是现实的并且是比较强烈的。
1980——1985年六年间，上海市平均出生率高达2.04％，六年间累计新增人口143.72万人，经过20多年的成长，这143.72万人已陆续进入结婚生育年龄。他们将是上海住房的潜在需求者。
上海目前已进入低生育率并且高龄化加速的时期，但是上海对全国乃至世界的吸引力正逐步加大，可以预计在人口自然增长趋缓的同时，机械增长的速度将加快，总体来讲上海人口将逐步增长。
众多的人口以及上海自身对外来人口的巨大吸引力是维系上海住房市场持续增长的最根本因素。
2、收入
2003年上海GDP为6250.81亿元，按户籍人口人均GDP为46718元。在岗职工平均工资为27304元，城市居民家庭人均可支配收入14867元，其中高收入户为22011元，最高收入户为37658元。上海人均收入在全国名列前茅。
2004年上海财政收入突破千亿，达到1119.7亿元，同比增长24.5％；同时上海地域内创造财政收入3591.7亿元，同比增长27%；其中由上海市税务部门征收的税收为2325.1亿元，在全国也排名靠前。
有数据表明上海的房价收入比为9.9，远高于国际上3—6的数值。此外租赁价格与售价之比（简称租价比）与理论合理数值也存在较大差异。这些是上海房产发展的隐患。
不过总体来讲，上海居民收入持续攀升，为上海住房提供了大量的有效需求；而政府财力的增加，也为政府进行宏观调控，确保房价按照政府意图运行提供基本的物质保障。
3、动拆迁
由于世博会以及其他市政建设，2000年以来上海动拆迁力度正在加大，2001年-2003年，全市共核发房屋拆迁许可证1130张，批准拆迁居民27.6万户，拆除居住房屋建筑面积1501万平方米(其中二级旧里以下1292万平方米，占86%)。由于宏观调控原因，2003年底至2004年全年，动拆迁速度有所下降，不过由于世博会项目的实质性启动，动拆迁速度有提速的可能。此外，宏观调控已初见成效，并且宏观调控本身不是目的而是确保经济可持续增长的一种阶段性措施，加之宏观调控已持续一年，2005年的宏观调控即便是继续，力度也将趋于缓和。可以预计2005年上海市动拆迁规模将比2004年有较大幅度的增加。
动拆迁对房价走势的影响较大，一方面动拆迁费用的到位和动拆迁居民的购房将增大有效需求；另一方面动拆迁之后，新建筑物的落成将增大供给。此外动拆迁还是房地产市场的风向标，可以很好的反映政府的投资意图及发展重点。并且由于动拆迁而引发的财政投资将带来较大的乘数效应，能带动更多民间投资的跟进。
4、金融支持
上海已经是全国的金融中心，并且正在建设世界金融中心。良好的投资回报可以吸引全国乃至全世界的资金流入，而房地产是这部分资金的重要投资渠道。2003年上海中资金融机构各项存款余额达15275.41亿元，其中居民储蓄5103.15亿元；2003年上海中资金融机构各项贷款11182.21亿元，其中个人住房按揭贷款1709.13，加上公积金贷款346.39亿元，总额高达2055.52亿元。
由于个人按揭贷款有较好的收益并且安全性较高，上海各金融机构在这一市场上竞争非常激烈，开发出很多业务品种，也为此安排了充足的资金，能很好地满足购房者的贷款需求。
5、房产投资投机
本文不对房产投资与投机做明确区分，凡不以自主为目的的购房需求均被认为属房产投资投机。上海有较好的房产投资投机环境。这是因为：首先，上海有较好的投资投机文化；其次，上海金融服务比较发达；第三，房屋中介产业发达，能很好克服房产投资流动性较差的缺陷。这些都是中国其他地方尚不具备的。
上海市政府的公开数据表明上海房地产的投资投机比例达16.4％，不过业界普遍认为这一数据低估了房产投资投机比例。03年底—04年中期有关上海“温州炒房团”的报道并非空穴来风。此外加息之后，房地产价格不降反升，并且均价15000元/平米的房产销售量激增，有媒体估计“加息前后短短1个多月，就有大约10多亿元的海外资金通过各种渠道进入了上海楼市，大肆席卷均价过万元的高档房产”。“海外热钱涌入中国以赌人民币升值”的报道较多，并且这些“热钱”有很大一部分进入上海房地产市场。
如果这些“热钱”的确存在话，人民币升值，他们将变现离场；如人民币拒不升值，一定期间后他们也会斩仓出局。因此无论人民币是否升值，只要这部分“热钱”的确存在，都将对上海房产特别是高档房产产生较大的影响。
目前人民币面临着较大的升值压力，由于人民币与美元挂钩较为紧密，而美元目前正在主动贬值，造成人民币不仅没有升值，反而贬值，因此我国货币当局面临着更大的国际舆论压力。目前中国政府有关人民币汇率的政策已经有所松动。如果2005年美元继续疲软走势的话，人民币升值的概率是较大的。
通过对需求的分析，上海房价走势，上海房地产尤其是居住用房的需求基本上是健康和真实的。2005年内导致房价上升的力量要大于导致上海房价走势房价下跌的力量。
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